Ce qu’il faut savoir avant de négocier un crédit immobilier

Les taux sont historiquement bas, certes ! Mais obtenir un prêt n’est pas toujours une partie de plaisir. C’est même une source de stress pour bon nombre de primo-accédants. Conseils et astuces pour aborder en toute sérénité sa recherche de prêt immobilier.

Faire le « tour des banques » pour obtenir un prêt immobilier demeure, pour la majorité des Français, une démarche particulièrement anxiogène : elle suppose de se concentrer sur des données chiffrées, ce qui n’est pas du goût de tout le monde, et de dévoiler à une ribambelle de banquiers une part de soi que l’on juge parfois intime : montant de ses revenus, train de vie, éventuels problèmes de santé, etc… Et pourtant, rarement  les taux ont été aussi bas ! N’est-ce pas le moment opportun d’acheter ou de renégocier un crédit en cours ? François You, fondateur du cabinet de courtage Crédit Ciblé, basé à Nantes, fait part à Aleteia de nombreux conseils afin de mener le plus sereinement possible une recherche de prêt immobilier.

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Se faire accompagner par un professionnel

Vous avez trouvé un appartement ou une maison. Vous avez fait une offre, qui a été acceptée par les vendeurs. Vous allez bientôt signer le compromis de vente, contrat initial qui engage à la fois le vendeur et l’acquéreur. À ce stade, ou juste après la signature, il est judicieux de contacter un courtier, afin de se faire accompagner au mieux jusqu’à la signature définitive chez le notaire. Il ne s’agit pas seulement d’obtenir le meilleur taux, mais aussi de bénéficier des conseils et de l’expertise de professionnels du marché. François You insiste sur la nécessité de connaître son budget avant d’acheter. Et de préciser : « Un banquier propose un plan de financement selon la politique propre à son établissement. Mais les banques ont des politiques différentes : certaines privilégient les fonctionnaires, d’autres les libéraux, les unes ne prennent pas en compte les salaires variables, etc… »

L’intérêt d’un courtier, c’est qu’il connaît les établissements de la place et sait orienter son client vers ceux qui lui seront les plus favorables et les mieux adaptés à sa situation. L’expert souligne notamment les disparités non négligeables, selon les banques, dans l’estimation des revenus. Par exemple, pour calculer le taux d’endettement, certaines banques prennent en compte les allocations familiales lorsque les enfants ont moins de 14 ans, tandis que d’autres les ignorent. De même, les politiques ne sont pas les mêmes par rapport aux types de contrats de travail (CDI, CDD, contrats renouvelés dans le secteur public…). Le fameux taux d’endettement fixé arbitrairement à 33% n’est donc pas un obstacle infranchissable dans la mesure où son calcul varie d’une banque à l’autre.

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Solliciter l’expertise d’un courtier peut donc faire gagner de l’argent, du temps, mais aussi une tranquillité d’esprit inestimable. François You se fait fort, par son métier, « de prendre sur lui le stress de ses clients ». Un luxe qui ne coûte pas plus cher dans la mesure où les gains financiers perçus en passant par un courtier compensent les frais de courtage.

Connaître et maîtriser le timing

Connaître le timing à l’avance permet d’appréhender les semaines qui suivent la signature du compromis de vente avec beaucoup plus de sérénité. Il faut savoir qu’à partir de la signature du compromis, commence une période bien rythmée, pendant laquelle chaque jour compte. Sachez que dix jours après la signature prend fin le délai de rétractation, pendant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision, sans avoir à se justifier ni à dédommager le vendeur. S’il maintient son offre, il a 45 jours pour justifier d’un accord de crédit de la part d’un établissement financier, ou 60 jours pour fournir les offres de prêt. Durant cette période, François You rappelle que l’emprunteur demeure dans l’attente de trois accords : de la banque, de l’organisme de caution (Crédit Logement ou hypothèque) et de l’assurance. Enfin, la signature définitive intervient au maximum 90 jours après la signature du compromis. Un timing qu’il est nécessaire d’avoir en tête pour le bon déroulement d’une acquisition.

Savoir se projeter dans l’avenir

Un emprunteur peut être tenté, lors de cette course contre la montre, de se focaliser sur l’instant présent et de se contenter de comparer des offres pour dénicher celle qui présentera le coût total de crédit le plus bas. Et pourtant, c’est le moment de prendre du recul et de se projeter sur les dix, quinze ou vingt prochaines années ! C’est à ce moment-là qu’un courtier va attirer l’attention de son client sur des subtilités autres que le taux pur et simple. Il pourra s’agir de négocier des clauses de transférabilité du prêt, ou d’exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé, s’il compte revendre rapidement le bien, ou encore d’interroger la banque sur les possibilités de moduler les mensualités de crédit, si ses revenus sont amenés à augmenter dans les prochaines années.

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Savoir se projeter dans l’avenir, c’est aussi protéger sa famille en cas de coups durs : accidents, maladies, décès… Depuis la mise en application de la loi Lagarde en septembre 2010, les emprunteurs ont la liberté de choisir leur contrat d’assurance. Notre expert insiste sur l’importance d’être bien couvert par une assurance adaptée à ses habitudes de vie, et notamment à son métier. “En cas de pépins, l’assurance doit payer!”, martèle-t-il. Un chirurgien serait fort mal conseillé s’il adhérait à une couverture minimale. En effet, la perte d’un doigt n’est habituellement pas considérée comme invalidante ! De même, les militaires en opérations extérieures doivent prêter attention aux clauses de leur contrat : une assurance classique ne couvre pas des incidents qui auraient lieu dans des pays en guerre ou considérés comme “à risques”. Un courtier connaît les contrats proposés par les différentes compagnies d’assurance, et est à même de sélectionner la formule adéquate selon les profils. Des “options” à ne pas prendre à la légère si l’on veut protéger au maximum les siens contre les aléas de la vie.

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